去年北京现3个百亿楼盘 中海、城建、华润居权益销售额前三******
1月17日,国家统计局发布70城房价数据显示,2022年12月,北京新房价格环比微涨0.2%,同比上涨5.8%。北京房价呈现出众多城市中少有的韧性。
事实上,2022年,房地产市场需求和购买力不足,叠加疫情因素影响,市场的供求和成交未出现明显转暖的迹象。而北京楼市同样表现低迷,楼市复苏放缓。
不过,在此背景下,北京仍不乏“红盘”搅动局部“火热”行情,尤其是高端住宅一枝独秀,将北京房价微幅拉升。据克而瑞北京统计,2022年,北京诞生3个百亿楼盘,为北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆,它们的单价均超过8万元/平方米;从房企销售额来看,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企,而以合作开发见长的北京首开则蝉联全口径销售榜首位。
2022年北京新房成交额同比下降近两成
2022年,在全国房地产市场下行的趋势下,北京市场下行压力同样有增无减。据克而瑞北京发布的数据显示,2022年北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)新增供应51678套,同比下降12.2%;成交44434套,同比下降29.6%;成交金额3415亿元,同比下降19.9%。从交易量上看,北京新房市场成交规模回落至疫情前水平。
不过,值得关注的是,克而瑞北京发布的数据显示,北京新建商品住宅成交均价59299元/平方米,同比上涨11.4%。而在价格上涨的背后,则是成交结构上的变化,刚需、首改类产品成交比重全线收缩,改善类产品成交占比则全面上扬。颇为明显的趋势是,豪宅热度持续,2022年北京诞生3个“百亿”楼盘,北京城建天坛府、学府壹号院、中建壹品·学府公馆三个楼盘单价均为8万+/平方米,总价千万元起。此外,备受市场关注的高端项目还有中建玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府等。由此,2022也被称为“北京改善豪宅”的大年。
中原地产首席分析师张大伟认为,在国家统计局官方公布的房价数据中,北京房价依然处于轻微上涨中,但需要注意的是价格微弱上涨背后是2022-2023年的北京房地产市场冷热不均。比如,2022年北京新建住宅成交套数同比2021年下降29%;二手房成交14.2万套,同比2021年下降26.3%。但单价11万+的豪宅成交量从2021年全年的942套,历史首次突破1000套,增加幅度高达87.2%。
对于豪宅市场交易量大涨的原因,张大伟表示,相比于平淡的普通刚需市场,以豪宅为代表的高端改善市场,正在走出—波上升行情,不仅仅北上广深,二线、三四线城市也有豪宅热。这背后的驱动力,除了豪宅产品自身稀缺属性外,还在于疫情唤醒了对居住品质的迫切需求,更源自高端客户寻求资产避险及保值的选择。
“在楼市中,相较于刚需产品,豪宅更具抗跌性。这不仅是因为豪宅的稀缺和不可再生性,也因为其可持续升值性。当下楼市正在高度分化,90%以上的普通房子,基本上已经回归居住属性,投资价值不高。只有位于城市中心、商业中心的优质房产,仍然保留着资产属性,这也是豪宅热销的原因。”张大伟如是说。
中海、城建、华润权益销售额超200亿元
在市场整体销售下行的背景之下,房企的销售情况又是如何?据克而瑞北京统计,2022年北京TOP30房企权益销售额共计2757.09亿元,3家房企突破200亿元,分别为中海、城建、华润。其中,中海是唯一权益销售额突破300亿元的房企。此外,还有4家房企权益销售额破百亿,分别为首开、绿城、保利、中建壹品。对比来看,2021年北京TOP30房企权益销售额共计3338.77亿元,共有5家房企销售额突破200亿元。
根据克而瑞北京发布的2022年北京房企权益金额榜,中海地产以395.41亿元的权益金额,位列第一,较2021年提升了37.6亿元,在行业的下行周期中逆市实现了业绩的增长。其中,中海京叁号院、中海滙德里、中海寰宇天下天赋、中海甲叁號院、中海滙智里项目贡献了主要货值。
与此同时,北京城建以283.74亿元的权益金额位列第二。2022年,城建在北京推出的楼盘包括刚需、豪宅,其中北京城建天坛府由于地理位置稀缺,在高端豪宅市场销售表现优异,2022年实现网签销售额120.21亿元,位列销冠。此外,华润置地则以215.47亿元的权益金额位列第三,其中,2022年华润置地在北京三环内接连推出北京瑞府、北京悦府两个项目。
而从北京房企全口径金额排行榜来看,据克而瑞北京统计,2022年,共有6家房企全口径销售额突破200亿元。相比之下,2021年共计15家房企全口径销售额突破200亿元。
值得注意的是,以合作开发见长的北京首开,近年来与诸多知名房企进行合作。2022年,其以475.37亿元的成绩,蝉联2022年北京房企全口径金额榜首位。
业内:楼市整体平稳,强力宽松政策或难出台
众所周知,2022年,全国房地产政策逐渐宽松,但是北京作为一线城市的代表,在政策层面并没有实质性松动,仅针对特定人群有所放松。比如,2022年8月4日,北京针对城区老人买房支持政策出台,对购买部分新房项目采取贷款结清算首套的优惠政策,三个新房项目定向放松“认房又认贷”;2022年8月末,针对通州部分企业放松“双限”;2022年11月,针对通州区台湖、马驹桥地区放开“双限”,也就是住房交易执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
政策上一直未出现明显的放松,也是导致北京2022年楼市没有复苏的原因之一,进而影响了房企的拿地信心。从目前供应端北京土地市场的竞争格局看,中海、华润等头部企业,已经形成明显的竞争优势。2022年房企拿地情况,也将直接影响2023年的市场走势。
据克而瑞北京统计,2022年9月北京第三批次土拍中,中海斥资约147亿元拿下大热门海淀永丰两宗地块和丰台大红门一宗地块。2022年11月底第四批次土拍中,中海拿下石景山老古城地块。2022年,中海在北京一共拿下8宗地块,在拿地数量和拿地金额上均位列第一。华润置地在北京土拍市场上独立夺取丰台区纪家庙、亚林西、石景山区新首钢东南区3宗地块,并联合葛洲坝竞得昌平区平西府地块。此外,华润、兴创、中铁联合体还摘得大兴西红门6013地块。由于前期充足的土地储备,也为今年的市场奠定了基础。
对于2023年,克而瑞北京分析人士认为,“稳增长”将重回首位。不过,从目前来看,随着北京楼市整体平稳,强力宽松政策难以出台。在行业调整周期下,企业更应该回归产品,加强产品力打造、持续关注产品升级迭代,在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。
不过,58安居客研究院院长张波预计,2023年改善需求入市数量较多,尤其看好以北京为代表的一二线热点城市的复苏节奏。因为目前一二线热点城市的政策工具箱还有较多工具未被使用,诸如针对改善需求在首付及利率等方面仍有较大调整空间。
数字技术赋能乡村建设******
“十四五”期间数字技术赋能乡村建设是重要的理论与实践命题,也是推进农业农村现代化、稳住农业基本盘、破局乡村振兴和共同富裕的重要抓手。2022年召开的中央农村工作会议明确提出,要依靠科技和改革双轮驱动加快建设农业强国。数字技术和平台深度嵌入农业农村发展各领域,以数字创新驱动乡村振兴,重构农村经济发展模式、治理体系、生活方式,能够不断解放农村生产力,优化生产关系,提高生产效率,提升乡村治理效能,补齐农业农村发展短板,促进农民增收致富,满足其对美好生活的需求。
提升数字包容水平
党和国家高度重视数字乡村建设工作,自2018年开始已出台系列政策,为数字乡村发展强化了顶层设计。2022年出台的《数字乡村发展行动计划(2022—2025年)》进一步对当前数字乡村发展目标、重点任务等进行了战略部署。据北京大学发布的《县域数字乡村(2020)研究报告》,当前我国数字乡村建设开局良好,基础设施建设、乡村数字经济、乡村数字治理和数字生活各方面都有较快发展。我国行政村“村村通宽带”全面实现,农村地区互联网基础设施进一步改善,数据资源和采集体系、天地空一体化观测体系、农业农村云平台等基础设施建设均在稳步推进。数字技术和平台与农村产业体系、生产体系、经营体系加速融合,持续推进农业全产业链数字化转型。智慧农业、农村电商、数字文旅等新业态、新模式不断涌现,为农村经济发展注入新的活力。数字化治理平台在农村基层治理和公共服务中广泛应用,营造出更加便利宜居的乡村人居环境。但总体上,数字乡村建设仍然呈现东部发展水平较高、中部次之、东北和西部发展滞后的格局。
互联网技术应用虽然能够提供均等的受益机会,但使用者从中的获益未必是均等的。数字接入、数字资源、数字素养、数字参与等方面的差异,会导致数字使用结果的差异,不同群体、地区、城乡之间存在获取数字红利的差异,即数字鸿沟。我国城市互联网普及率远高于农村,2022年我国互联网普及率为74.4%,农村地区仅为58.8%。虽然当前乡村数字基础设施的地域差距在不断缩小,但更显著的差距则体现在乡村经济数字化和乡村治理数字化方面,这主要是受到区域经济发展和城镇化发展差异的影响。数字技术的应用与维护成本高昂,可能与小农户(尤其是老年农户)实际生产需求和劳动力资本不匹配,从而加剧农业企业、大型农场与小农户之间的数字鸿沟。小农户因资金、数字素养、数字技能、风险承担能力等方面的不足,叠加老龄化因素,使数字就绪程度不高。其数字信息利用方式与其他群体存在差异,因此导致数字利用结果差异。这些数字劣势使数字乡村建设主体呈现非均衡的参与行为,极有可能使小农户在数字经济发展中逐渐边缘化,从而出现系统性社会排斥和数字鸿沟,进一步扩大收入差距,加剧社会阶层分化。
加快推进乡村建设
通过数字技术赋能乡村振兴,既要以数字创新驱动农业农村高质量发展和转型,又要不断弥合数字鸿沟,推进数字包容,使所有群体都能够积极参与到数字乡村建设过程中,共享数字红利,实现物质富裕、精神富裕、生态富裕。在实践层面如何实现数字包容?一般认为可通过改善信息技术(ICT)接入来弥合数字接入鸿沟,即改善基础设施建设,提高宽带、网络终端等互联网设施设备的普及率。随着互联网基础设施的进一步普及,ICT接入机会趋于均等,数字鸿沟的内涵进一步深化。相关主体数字资源禀赋或资产存量、数字技能和参与行为等方面的差异,及其导致的参与结果差异也被考虑在内,即存在数字使用鸿沟和数字结果鸿沟。对于数字经济参与主体而言,其自身所具备的资源禀赋,例如信息、知识、技能、产品、服务、时间等“僵化”的资产组合,可通过互联网技术运用和互联网市场交易被激活,通过互联网平台的连通性产生乘数效应。率先掌握“流量”密码,实现互联网资产资本化的群体更能够从数字经济发展中获益。例如,农村电商、农产品网络直播、短视频营销等为农村地区特色产业发展、农民增收致富注入了新动能。
第一,强化“数字准备”。可以考虑将数字包容纳入数字中国战略,在政策制定中着重考虑农村居民的数字可负担性、数字可获得性、数字能力及其公平性,建立健全相关政策体系。进一步加强乡村数字网络、数字平台、数字服务的接入性、连通性,有效提升乡村网络硬件设施质量,扩大5G、千兆光网、物联网覆盖面,保证信号质量。尤为重要的是,将数字乡村建设融入新型城镇化战略,从而有效降低网络建设、维护成本。通过财政补贴、市场竞价等方式,或与农村金融普惠、精准扶贫等政策相结合,给予相应的数字设备或物资帮扶、补贴、费用减免等,进一步减轻网络接入的经济负担。
第二,提升“数字就绪度”。帮助群众建立互联网思维方式,从知识、技能和态度方面提升数字能力和自我效能,激发其参与经济社会数字化转型的积极性和自信心,使其具有与数字时代动态适配的能力。因此,需要普及农村数字教育,针对不同特征的群体开展多元化、多层次、多渠道的数字教育。加强信息技术课程教学,开设编程课;开展数字技能教育或者职业教育,使新型农民的职业技能与市场数字化转型的需求相匹配。提供简易、易懂的互联网产品服务指南或课程,社区可开展老年人辅导培训,使其能适应社交、医疗、社保、金融及其他政务村务等方面的数字化转型。广泛开展各类型的农村在线教育,鼓励农民灵活运用互联网自主学习,提高其信息获取能力和信息运用能力,提升其数字安全性和隐私保护意识。
第三,推进“数字参与”。旨在构建涵盖经济发展、基层治理、社会生活各方面的多元化数字生态系统,通过数字创新与制度创新,在各领域实现数字技术对参与者的数字赋能,推进价值共创和共享,弥合数字鸿沟。这就要求以数字创新激活农村农民发展的积极性,驱动城乡之间要素自由流动;提升数字技术对农村经济社会发展的渗透率;有序推进农业三大体系数字化转型,通过数字技术推广、扩散以及新型经营主体培育,带动小农户与数字农业体系有效衔接。以电商商业模式创新驱动产业链供应链现代化,推进城市农村产品、服务的双向流动,有效连接小农户和大市场,解决两个“一公里”问题。以平台聚合有效整合数字资源,提升不同群体之间的数据连通性,提升基层数字治理效率。鼓励和推动企业的包容性创新,提供优质低价、便捷、无障碍、适老化、安全的数字产品和服务。
(作者单位:浙江大学中国农村发展研究院;浙江树人学院管理学院)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)